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社區商業知易行難 專業度考驗更強
社區商業持續升溫，它能達到開發商對其"投資小、風險低、運營簡單"的期許嗎？答案未必盡如人意
稿件來源：《地產》
知名商業顧問公司的老總和她的團隊已經花費瞭很長時間和精力，幫助一個客戶做社區商業的調整。
這是個位於河北廊坊的地產項目，開發商在項目中設計瞭兩萬平米的社區商業。但項目進行到一半，資金緊張，住宅銷售的回現已經沒有辦法保證項目整體的收益平衡。而自持的社區商業部分，招商遲遲沒有到位，原因據說是"知名一點的品牌不願來，小雜牌承租能力低，開發商看不上。"
為保證後續開發，開發商隻得將原本自持的社區商業改為散售。但原來的店鋪都是按照自持的標準設計建造，均為150-300平米的大鋪面，且結構已經沒有辦法再進行自由分割。而眾多投資者往往青睞小面積的商鋪，這種大鋪非常不利於散售，依然無法帶來更多回款。
索珊說，這並不是個案。很多項目的社區商業都陷入尷尬的境地，他們接到很多這樣的求助。
RET睿意德商業顧問公司董事索珊認為，這種局面的造成，很大程度上要歸咎於開發企業對於社區商業過於簡單的理解。"他們對於社區商業，有認識上的根本不足。"
"簡單易行"是如今不少開發企業對於社區商業的認識。他們認為，相比大型購物中心，社區商業面積小、好操作、投資小、風險低，因為貼近住宅區，還是個"剛需"市場，不愁沒人逛。
或許是看到瞭大哥萬科力捧自己的 "五菜一湯"，又或許是看到瞭大量的購物中心在未來3~5年將嚴重趨於同質競爭，社區商業開始迅速走紅，令不少開發企業摩拳擦掌。
"社區商業可能又會形成一輪不理性的投資熱潮。"中國購物中心產業資訊中心主任郭增利對此表示擔憂。"企業對於社區商業理解有點窄，他們往往把社區商業看做是住宅項目的附加值。社區商業其實是一種融合瞭很多服務業種的正規商業形態，從這個角度看，運作社區商業並不比運作一個都市型購物中心簡單。"
專業度考驗更強
郭增利認為，像萬科開發的昌平金隅萬科城、綠地的繽紛城項目，以及凱德MALL系列，雖都稱為社區購物中心，由於體量都在5萬平米之上，輻射半徑超過1公裡，已可稱區域型購物中心，其運作手法與一般區域型購物中心無異。所以，社區商業開發難點集中在體量在1萬-3萬平米的"鄰裡中心"類產品上。
郭增利指出，此類社區商業是細分消費市場的產物，它需要更精準瞭解所服務人群的需求，在空間規劃和品牌組合效果方面做出更加專業化的判斷。其"便民消費中心、服務中心"的社區商業特征要凸顯。而這些特征要在不大的商業面積裡，通過品牌的篩選和組合效應體現出來。
郭增利表示，大而全的購物中心招商，品牌選擇度廣，A品牌B品牌都可兼選。但小而精的社區商業招商，對於品牌要有精準判斷和選擇，適合屬地居民消費的，要麼是A品牌，要麼就是B品牌，取舍精確，不能模棱兩可。"這對一部分開發商來講，是有難度的。"
"落在實操層面，運營社區商業更不簡單。"索珊言道。由於其"小而精"的特點，會更考驗開發企業的運營專業度。因此投入的運營成本、人力、精力，比起大型購物中心有過之而無不及。"一些企業恐怕還沒有意識到這點。"
此外，社區商業交叉瞭建設、開發、商業運營幾個行業，加之其開發建設標準與規范缺失，造成很多社區商業的建築設計合理性和專業性不夠，給後期招商和運營帶來困難。
規劃很美 運營很難
盡管曾經的"雞肋"大有"逆襲"之勢，但事實遠非認識中那般美好。
仔細觀察不難發現，雖然很多新盤都帶有社區商業，但真正良好運營起來的為數不多。有業主抱怨，空置與業態雜亂已經成為瞭眾多新盤社區商業的通病。
"這是因為小區的消費力不足所造成的。"一名負責項目招商的工作人員稱。由於入住率不高，居住人群消費總量不足，導致商業運營欠佳。而糟糕的運營局面更使得人氣冷清，逐漸形成瞭惡性循環。"如果社區的消費力不足而又無法吸引外來消費時，社區商業肯定會遭遇瓶頸。"
索珊表示，在社區商業運營過程中，最大難度來自於市場培育期長，對品牌主力店吸引難度較大。傳統商業選址遵循地段原理，有人氣才會落地。而現在很多社區商業都位於人氣不足的新區，面臨很大的招商挑戰。"當社區入住率不高的時候，有哪些商戶願意來？這些商戶都要及時盈利的，他們能陪著項目慢慢預熱嗎？"
客流量的不足，也讓一些餐飲商戶流露出經營之苦，"中午幾乎沒有生意可做，晚上上座率也不高。"某社區一傢拉面館的老板抱怨著。"招商人員跟我們說的是小區一年內就能達到70%的入住率，可我看現在連一半都沒有。"
某開發商向記者反映，他們自持的社區商業就遇到招商乏力的情況。他告訴記者，他們曾經爭取某品牌超市入駐小區，並作為打動消費者的賣點之一。但是超市一方卻突然變卦說要觀察入住率，雙方僵持，結果兩年後才向業主兌現承諾。
郭增利對此表示，目前商業地產供應量大，多數品牌預備教育基金?農會房屋借貸貸您安心FUN鬆生活零售商在選址時，願意落戶相對成熟的區域性購物中心。這也就意味著社區商業在招商時，會面臨品牌匱乏的問題。而一些小的商傢，承租能力差，經營能力不強，收益也不穩定。
"這傢餐飲店關瞭再開，開瞭再關已經不下七次，每次也就是開業打折火爆幾天。"一年多來，春風綠苑小區業主趙先生，已經親眼目睹瞭小區門口的一傢餐飲店從開業、倒閉、轉手的數度輪回。這樣的情況卻絕非個案，後果是帶來社區商業檔次不高，運營者素質參差不齊的負面形象。
"出現這種局面也是身不由己。"索珊有些無奈。"由於招來的大部分都是個營戶，並非連鎖品牌商，所以它們的收益不太穩定。一旦運營不好，就得隨時調整出去。但如果總是處於不穩定狀態，整個商業的租金就沒法上去。"
除瞭招商的不給力，另一個難題是專業人才缺乏。
索珊直言，社區商業體量雖小，卻五臟俱全，做起來不易。為此投入的人力和精力，與運作大型購物中心沒什麼兩樣，甚至更難。
"操盤手不好找。目前商業地產普遍人才短缺，有經驗的都去運作大型購物中心。無論從履歷表上，還是個人收益上，都不會過多青睞於社區商業。並且，購物中心的運營已成體系，有模式可借鑒。社區商業尚處於摸索階段，沒有成功的模式出來，運營難度很高，不容易出活兒。"
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市場觀點普遍認為，開發社區商業一大優勢在於體量小、投入少。但凡事都有兩面，由於業態規模和品牌的限制，社區商業的投資回收周期也會拉長。加之招商和運營難度的增大，也極大地影響瞭社區商業的收益。
"收益周期長，平均回報比較低，這跟傳統開發企業追求的利潤目標不太合拍。" 郭增利言道。"這對開發商是個挑戰。所以，很多開發商很少提出社區商業自持，大部分都是散賣。"
散賣的結果大傢耳熟能詳。因為購買商鋪的小業主多數並非商業經營者，其購買的目的無非是伺機高價拋售或追求租金回報。因此，在短期投機心態下，就會使得社區商業容易在低品質且無序的狀態下發展。
有媒體報道，位於北京東四環慈雲寺東北方的凱德錦繡小區，近2000平米的臨街商鋪曾在一小時之內售罄。和彼時的瘋狂相比，目前商鋪的出租情況則顯得慘淡。僅有少數店鋪開業，其中有一傢便利店和一傢房屋中介，大多數商鋪還在空置中，招租廣告赫然貼在緊閉的卷簾門上。
郭增利對此表示，社區商業的發展模式尚在不斷摸索中，在當前一片"熱捧"中，開發企業應該理性看待社區商業開發，認清風險，學會規避。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-28/14162708309.shtml
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