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北京土地市場難覓金九銀十

  9月24日,北京土地市場新掛出兩宗位於豐臺長辛店張郭莊的宅地。至此,已經掛出並將在九、十月份成交的經營性用地達到13宗,其中宅地8宗。不過相對於今年早些時候,目前待成交的地塊中,位於熱點板塊的優質宅地不多。業內也預計,考慮到當下的樓市情況,"金九銀十"的土地市場很難有火熱景象。

 熱點板塊供地偏少

  從出讓公告可以看到,9月24日新掛出的豐臺張郭莊兩地塊均位於西五環外。此前,9月18日掛出的3宗地塊,門頭溝潭柘寺鎮宅地和懷柔鶯歌法拍撤回新城商業用地均位於六環外遠郊區,僅有豐臺四合莊一宗商業用地位於南四環外。

  近年來,北京土地供應外擴已經形成趨勢,核心城區供地越來越少,五環外供地成為主流。但目前待成交的經營性用地不僅多數位於五環外,熱點板塊的土地也是少之又少。

  例如在8宗宅地中,門頭溝3宗地塊和順義1宗地塊均位於六環外區域。長辛店張郭莊板塊緊鄰地鐵14號線,但目前張郭莊在北京樓市格局中尚不算熱點板塊。即將在9月底出讓的朝陽區孫河BCDE地塊,是待成交宅地中為數不多位於熱點板塊的。

  而在商業金融等其他用地中,豐臺四合莊兩塊商業土地地處南四環,其餘3宗則分別位於延慶、懷柔和海淀溫泉鎮。

  中國房地產經理人聯盟秘書長基隆市信貸增貸條件陳雲峰表示,地段是土地的核心賣點。目前已掛出的土地,多數從先天條件上就決定瞭其不可能是熱門地塊,因此也很難引起激烈競爭。

  起始價居高不下

  在業內人士看來,影響土地競爭激烈程度的,還包括市場大勢等因素。今年以來,北京樓市整體溫度不高,許多房企也面臨去庫存的壓力。加上信貸等政策預期並不明朗,這些都會導致房企拿地態度趨於謹慎。

  一房企人士對記者表示,即便北京個別地塊會吸引房企爭奪,但溢價率不見得很高,因為起始價"真心不便宜"。

  以重新掛出的朝陽區孫河BCDE地塊為例,雖然此次42.3億元的起始價,比此前的46億元下調瞭3.7億元,但考慮到配建學校等成本在內,可售商品房部分起始樓面價仍高達3.4萬元/平方米。而在目前孫河成交的地塊中,僅中糧地塊樓面價達到5萬元/平方米的水平;其餘地塊樓面價均在3萬元/平方米以下。

  此前就有孫河板塊房企人士對記者表示,高總價、高單價,是導致孫河BCDE等兩地塊上次流拍的主要原因。

  北京中原地產首席分析師張大偉還認為,樓市成交降溫以及高起價,會影響成交溢價率,甚至流拍流標情況也有可能出現。

  房企或尋求抄底機會

  樓市低溫,土地市場預計難見高溢價,這對於一些企業來說恰恰又是拿地機會。

  在今年年中,包括萬科、中海、融創、龍湖等房企都表示出在土地市場低點拿地的意向。在北京,諸如東亞新華這樣的中小房企,也曾透露出要加速回款,把握土地市場低點機會。

  還有北京房企人士對記者表示,諸如孫河地塊"降價",對於意圖進入孫河的開發企業來說,也不失為一種機會。此外,擁有北京國資背景的房企,也可能依憑相關地塊的一級開發優勢,在當下的低點拿地。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-26/08112924386.shtml
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