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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  相關數據顯示，2009年以來，北京新增土地出讓的90%集中在五環外。在成交結構上，2012年住房市場呈兩個"二八開"：五環外成交量占86.5%，成交均價為1.76萬元，同比下降2.1%；140平方米以下戶型成交量占80.1%，成交均價為1.73萬元，同比下降3.2%。"二八開"的結構表明，市場上供應的大部分房源是適合剛性需求的普通住房。這些房源主要分佈在五環外的發展新城，區域住房供應充足並以普通住房為主，房價穩中有升，有效滿足瞭首次置業的自住需求。

  事實上，政府也意識到瞭新房市場供應不足的問題，從去年年底到今年一季度，已經加快瞭住宅用地的供應步伐，自2011年下半年開始，北京累計出讓住宅用地47宗，這些地塊都將在今年入市。初步估計，2013年將增加約50個新盤供應，還有大量新盤後期房源應市。由於開發商普遍實行快速周轉策略，從拿地到開盤最快隻需6個月，加之每年的4－5月是新盤上市第一波高峰，因此，今年4月開始，北京市新房交易量呈增長狀態。

  而鄰近大興的亦莊區域，亦具有獨特的區域價值：首先，空氣環境很好，亦莊擁有南海子公園這樣非常大的綠化面積；其次，亦莊完善而科學的規劃，為亦莊的快速發展奠定瞭非常好的基礎；再次，開發商對該區域非常期待，從目前進駐的房企就能看出開發商的態度，這個區域裡集中瞭遠洋、和裕、合生、金融街、融科、萬科、東亞等多傢房企。

  近日，記者走訪瞭房山、亦莊、海淀北部等地的熱門樓盤，記者發現，"國五條"細則落地後，並沒有減少看盤咨詢的客戶。其中，二手房因受二手房交易稅中20%個稅政策影響，成本加大，剛需購房者將轉向新房，這對於新房市場是一個利好消息。雖然一些業內人士並不認同二手房的購買群會直接流入新房市場，但從目前的行情來看，新房市場的確受新政的影響不大，沒有明顯降溫。

  五環外樓盤爭奪剛需

  對此，北京房地產協會秘書長陳志表示："目前全市已實現開工尚未上市的商品住房項目大約1200萬平方米，因此預計能形成新增供應10萬至12萬套，要明顯高於2012年的8.9萬套，再加上二手住房的盤子在不斷擴大，也會一定程度增加二手房源的供應，因此商品住房的總體供應是沒有問題的。"

內容來自sina新聞

  對此，有關專傢表示，如果監管時間超過2個月，不僅要面臨客戶需求變化的影響，各傢房企的資金壓力也將明顯加大，因此預期在1-2個月的市場博弈後，很可能出現部分項目加快預售。目前來看，房價3個月內零上漲的可能性非常大，北京樓市調控的效果可以說將是全國最明顯的。

  根據亞豪等機構統計，5月份北京僅有23個項目預計開盤入市，其中包括京投萬科·西華府、葛洲壩·紫郡府、順鑫·華璽瀚楟等在內的7個純新盤以及金地格林、中國水電·雲立方、東亞·印象臺湖在內的16個老項目後期，相比往年同期的三四十個，大量減少。

  從產品上看，大亦莊樓市呈現商住、純住宅兩分天下。亦莊核心區以商業立項的40年、50年商住產品為主，受益於緊鄰地鐵、配套良好和寫字樓市場火爆，房價較穩定，代表樓盤有北京經開·榮京道、林肯公園、君安國際、易居國際等。

  新政致供需比例發生變化

  北京經開工大投資管理有限公司營銷策劃部經理許皞在接受《安傢》記者采訪時表示，北京經開·榮京道最大的優勢資源就在於，北京經開從2000年開始就進入瞭工業地產領域，目前開發區內許多工業地產項目都是由該公司開發的，因此與許多優質的企業級客戶保持瞭良好的合作關系。作為產業地產的配套，住宅"經開·榮京道"積極迎合瞭市場和前期業主的需求。據悉，北京經開·榮京道現在20%的客戶來源於以前的老業主，其餘則主要來源於區域內高新產業的中高收入技術和管理人員。

  

  其中近期的市場明星之一，系位於海淀北部新區核心的正源·尚峰尚水，以其低密度生態小鎮及托斯卡納建築風情，完美鉅制中關村後生態生活。據瞭解，項目地處傳統尊貴皇脈景觀區域，緊鄰"三山五園"(三山為萬壽山、香山和玉泉山；五園為靜宜園、靜明園、頤和園、暢春園和圓明園)，近觀"一山三水"(一山為西山，三水為北沙河、南沙河和京密引水渠)，屬北京上風上水之寶地。2012年內，該項目多次登頂北京市周銷售排行榜冠軍，足以證明其受市場追捧程度。目前項目最新的三期預計2013年5月入市，戶型面積為220-250平米的疊拼、180-240平米的躍層、150-180平米的三居，價格待定，預計2014年底入住。

  中國房地產學會副會長陳國強在接受《安傢》記者采訪時表示，目前距離"國五條"落實時間還比較短，還沒有看到相關數據，無論二手房成交量下滑，還是新房成交量，很大程度上取決於新增供應量。一些城市比如北京，對預售證的辦理政府有瞭更多的介入和幹預，可能會影響樓盤上市的總進度和上市時間，所以首先影響瞭二手房，一手房的市場情況需要跟新增供應量相掛鉤。

  大興同樣也是近一兩年來京城樓市上倍受關註的新興近郊區域市場之一。自2009年起，2900億投資下的"南城計劃"逐漸落實、第二機場落戶大興、軌道交通連接並快速通達市區等一系列利好下，大興樓市也應聲而動。目前已入駐大興的開發商對區域市場未來的前景都頗為樂觀。

  一個日益明顯的特征是，從最近幾年北京市場上新增的供應量來看，新盤越來越郊區化、外圍化。在城區土地稀缺，新盤豪宅化明顯的背景下，五環和六環之間的"5.5環"，包括房山、順義、大興、亦莊、通州、海淀北部等區域，成為剛需購房者的首選地。

  記者在距地鐵4號線首站天宮院站僅300米的金融街·融匯項目售樓處瞭解到，該項目憑借眾多的優勢吸引瞭剛需族的喜好：在整體設計上，金融街·融匯滿足居住舒適度的同時，充分考慮瞭剛需人群的消費習性，精裝修、高得房率的特點全面滿足瞭剛需置業群體的實際生活需求。該項目主力戶型為約70-78平方米微兩居，緊湊精致的戶型設計，帶來高性價比優勢，真正實現微公民的"微負擔"生活。同時，規劃中項目將引進12班幼兒園、24班小學一體化教育資源，節省自己的時間和孩子的教育成本，從而更高效地改善社區生活品質。

  鏈傢地產市場研究部張旭認為，歷年來新建商品住宅成交中，中小戶型占比都在8成左右。剛需龐大，並且與改善性需求相比，受調控影響較小，釋放節奏較為正常。如果剛需項目實際供應量較少，加上原本庫存較低的影響，需求釋放受阻，成交量會出現明顯下降，但實際潛在的需求依然龐大，房價上漲壓力短期難以降低。

  新建商品住宅供應方面，據鏈傢地產市場研究部統計，4月第二周，新建商品住宅市場有2個期房項目入市，總供應住宅994套。新增供應的2個項目為新裡程傢園和尚北傢園，都是位於5環外，均價均低於2萬的剛需盤。4月上半月，總計供應1090套，比3月同期下降10.6%。4月第三周，新建商品住宅市場亦有2個期房項目入市，總供應住宅332套。新增供應的2個項目為紅杉溪谷嘉園和山語園，也都是位於5環外。其中，紅杉溪谷嘉園為雙拼別墅項目；而山語園供應的是3、4居的大戶型，套均面積為127平米。

新政強化供需失衡北京外圍爭搶剛需

  據記者瞭解，在整個海淀區域，由於中關村核心區開發建設基本完成，未來基本將不再有住宅用地獲批。而隨著高科技園區的北擴，眾多科技精英的購房需求將自然向外延伸。如此，擁西山千年生態人文底蘊和大中關村未來規劃的海淀北部新區便成為置業的重要之選。因此，位於海淀北部新區核心的正源·尚峰尚水，以多元化產品開啟中關村後樂活生態生活，獲得瞭客戶的青睞。

  "倒春寒、小陽春、推盤高峰、傳統淡季、金九銀十、樓市暖冬"，2012年的樓市可謂跌宕起伏，從謹慎觀望、政策調整、以價換量、低價抄底、恐慌購房到後市看好，開發商和購房者無不隨著這一波未平一波又起的樓市而心驚肉跳。2013北京樓市是否能迎來"紅五月"？最具代表性的幾大郊區置業熱區情況如何？區域內的熱門項目都有什麼不同變化？ 未來的發展又將如何呢？《安傢》記者對大興、通州、房山、順義、昌平、亦莊等區域一一走訪，分析真實的北京樓市現狀。

  對此，鏈傢地產市場研究部張旭認為，新建商品住宅市場成交量大幅下滑，主要是較長時間的低供應和緩慢開盤，加上庫存量已明顯消化至低位，影響瞭大量剛需釋放。而政策層面上，供應環節的監管在一定程度上影響瞭供應量的正常釋放，近期開發商入市難度明顯增加，一方面高端盤短期難以入市，另一方面開發商自主定價難度增加，特別是前期高價拿地的項目可能陷入兩難境地。同時也會使價格在短期內維持小幅變化的平穩狀態。

  其中，位於開發區核心位置的北京"經開·榮京道"項目自2月8號開盤至今，推盤節奏平穩，符合購房者的預期，受到瞭市場的歡迎。據悉，目前北京經開·榮京道A1、A2、A3號樓在售，價格為18000元/平-20000元/平，按揭99折，一次性付款97折，戶型面積為85-140平米。項目位於大興北京經濟技術開發區地盛北街1號，預計2014年6月入住。

  至於最受民眾關註的房屋價格方面，4月第三周，新建商品住宅(扣除保障房)成交均價為22657元/平方米，環比下降0.6%，與1月同期相比成交均價下降0.7%。其中，4月份90平米以下成交量比3月份同期大幅下降96.3%，而90平米以上戶型成交量降幅不到6成。

  除此之外，房山區域由於近年土地供應的集中爆發，加上提前兌現的交通利好，目前項目較多，給眾多的購房者選擇的機會也很廣泛，同時還有CSD和南城發展計劃支撐，目前市場的認可度較高。目前區域內有中糧萬科·長陽半島、北京城建徜徉集、芭蕾雨·悅都、首開·熙悅山、綠地啟航社等。

  除瞭上文提及的北京南部的房山、大興和亦莊外，海淀北部和昌平區也是目前京城樓市的供應熱點。記者初略統計，目前海淀北部、昌平兩區共有69個項目在售，其中昌平區域占39席。總體而言，昌平樓市主要分為4個板塊，昌平新城、小湯山(沙河高教園)、西三旗回龍觀、八達嶺。各個板塊產品具有明顯差異，客群定位也差別較大。

  "除瞭特定的原因比如首鋼搬遷等，帶來區域新增用地外，從未來發展趨勢來看，外圍郊區化是一個不可逆轉的趨勢。中心城區新增用地日漸稀少，未來新增的土地供應將主要延伸到五環外。"陳國強表示，目前北京新房市場日漸呈現兩大發展趨勢：一、供應、成交結構和供需相比越來越外圍化、郊區化；二、需求主體即客戶結構也發生明顯變化，八成以上都是首次買房者，首次自住群體成瞭市場成交最核心的主體，投資性需求受到明顯擠壓，這跟調控之前有鮮明的對比。

  郊區樓市供應壓力陡增

  作為樓市傳統銷售節點，5月對於房地產企業上半年銷售業績至關重要。據亞豪機構數據統計顯示，4月前兩旬北京僅有12個項目入市，開盤項目個數相比上月同期減少瞭6個。去年5月份，北京樓市共有33個項目開盤銷售，開盤項目數量創自2011年11月以來的月度新高。而相比去年同期的供應放量，今年5月，可預見的樓市供應將明顯縮水。供應量萎縮的局面繼續延續至未來一到兩個季度，目前已成為大概率事件。

  由於近年來新增供應量較少，1季度成交量處於高位，新盤入市去化速度快，截至4月18日，商品住宅庫存量已經降至63778萬套，這其中還包含一定數量的保障房。根據鏈傢地產市場研究部統計，與去年同期相比，純商品住宅中，120平方米以下的戶型庫存下降超過4成。

  自北京版"新國五條"細則落地以來，新建商品住宅市場持續低落。雖然不像二手住宅市場有直接抑制需求的"20%"差額個稅，但行政層面對於商品住宅市場價格抑制的態度也甚為明顯。尤其是在預售價格方面設立關卡，明令開發商後期開盤價格不得高過前期以及周邊同類項目。這使得剛需購房者對後市預期發生一定變化。

  "新房庫存的下滑，無疑是新政影響的結果，其原因一是二手房征稅提高20%帶來的恐慌情緒影響，二是新房市場回暖迅速。"業界分析人士指出，由於目前北京住宅供應的主力主要依靠郊區樓市，未來其將面臨更大的供應壓力。

  事實上，北京市場上庫存量偏少有跡可循。依據北京城市總體規劃，中心城區已經不再審批住宅用地，也不主張大規模地建設商品住宅，所以北京大規模新增住宅供應早已轉移至外圍區域。自去年下半年北京樓市快速回暖以來，北京新房庫存開始出現下滑跡象，並在去年8月份跌破8萬套，不過隨著三、四季度開發商加量推盤，下半年北京新房庫存一直維持在8萬套左右，故而未出現明顯供應失衡現象。

  今年年初，當時曾有機構進行瞭調研，當時統計結果是預測3月份北京樓市將迎來推盤高峰，原計劃有推盤意向的多達30餘個，並計劃新增供應14000套住宅。但是，新政在猝不及防間降臨。隨著新國五條政策出臺影響，原定的開盤潮並未出現，致使新房庫存進一步下滑。據瞭解，目前北京住宅供應的主要區域為順義、房山、通州、大興等城區，樓市庫存整體下滑，必然會將更多的購房需求轉移至上述區域，其供應壓力將面臨巨大考驗。

  不過，在陳國強看來，目前市場上並沒有出現房荒，"現在6、7萬套這種庫存量還是比較適當，由過去庫存偏大到目前庫存適當。"

  據鏈傢地產市場研究部統計，2013年4月第三周，新建商品住宅(含保障房)成交1860套，扣除保障房後，純商品住宅成交978套，環比減少52.6%，比3月周均水平下降61.1%。

  目前來看，本輪調控影響非常不均衡，一線城市明顯有出現倒春寒的可能性。4月份樓新店區農地貸款額度市除瞭不受政策影響的剛需項目依然火熱外，其他的改善型需求都受到不同力度的影響。事實上，這正是新國五條對樓市影響的一個縮影：住宅市場供需比例正在發生變化。

  不過，有關專傢表示，"國五條"落地後的一段時間內，是需求觀望和各方力量博弈的典型期，成交量會出現一定幅度回落。從長期來看，影響新房市場走勢的不確定因素在增加，如二手住宅市場的預期傳導、供應釋放周期拉長、開發商銷售策略等，都會影響到新房市場的需求釋放。在新房市場，原本打算近期入市的開發商可能需要重新調整開盤結構和銷售價格以及定價方案。預計短期內，低頭份市土地貸款期數供應仍將持續一段時間。

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  "因為政策的影響，房價情況如何還需要觀察，3月份是這輪調控以來的成交高峰，接下來房價變化如何，需要在更長時間觀察。政策變化首先影響成交量，價格方面一般不會同步，價格的變化和受到的影響會有所滯後，特別是今年個稅政策的調整，對價格起到瞭一個復雜的影響，對一手房來講，是否會助推房價上漲，這種效應還有待觀察。"陳國強如是介紹道。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-31/11172237575.shtml

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